#왜 강남에 집을 사야할까?
총평: 강남은 현재 모두가 가고싶어하는 곳이다.(직주근접, 학군이 가장 큰 프리미엄인곳)
대한민국 최상위입지인곳이다. 그리고 강남은 계속 변하고 있다. 반포와 삼성동이 급 부상하고 있다
저자는 산본신도시의 신축을 뒤로하고 입지를 선택하였고, 부동산 하락기에 나름 소액으로 강남 자산을 늘려간 것 같다.
그리고 양극화가 더해지면서, 강남은 점점 외부에서 들어오지못하게 자신의 철옹성을 쌓고 있는 것같다.
저자가 말하듯이 소액투자와 똘똘한 한채를 병행하면서, 강남의 진입을 노려야겠다
#똘똘한 한채 vs 소액투자 여러 채
혹자는 똘똘한 한채가 더 큰 수익을 올렸다고도 하고, 다른 사람은 소액투자 여러개를 시스템처럼 돌려야한다고도 말한다
저자는 각 투자방법이 수익률이나 하락장 대처능력면에서 각각 장단점이 있다고 한다
그렇기에 중요한 것은 한가지 투자방식으로만 고집하기보다 유연하게 하고, 좁쌀투자와 콩투자를 병행하는게 좋다고 함
처음에 돈이 없을 때는 소액투자를 하되, 계속 소액투자만 하는 것은 권하지 않는다고함
<똘똘한 한채>
장점: 하락기에도 가격만 낮추면, 다른 지역의 아파트보다 오히려 매매가 잘 됨, 근로소득이 줄어드는 50대 후반부터는 소액투자를 병행하면 융자가 되지않아 좋음.
단점: 하락기에 하락율이 큼
<소액투자 여러개>
장점: 거래비용과 투자금이 적게 들어서 투자 접근성이 좋고, 소액투자 수요가 많다보니 매매가 원활하여 매도도 쉬워짐
단점: 소액투자 물건 여러개를 팔아서 똘똘한 한채로 바꾸는 과정이 복잡하고 시간이 많이 소요됨. 이미 판것들을 돈을 들오있다가 상승기가 오는 리스크가 있을 수 있음
204페이지: 법인 관련 상식
"법인과 거래할때는 국민주택 규모 이상은 부가세를 매수자가 내야하는 조항이 있기때문에 반드시 확인하고 계약해야함"
294페이지
아파트 투자면에서 한가지 고려해야할 사항은, 주변에 집값을 리드하는 신축이 계속해서 공급되는 지역을 선택해야 한다는 점입니다.
강남의 특징: 대형 수요가 있는 동네임. 반면 대형 공급이 적고 대형이 많이 안올라서 상대적으로 저평가임
강남아파트 급등에 숨은 조력자: 정부라니?! (350페이지~) - 정부는 집값의 양극화를 오히려 더 부축였다
1_양도세 요건 강화: 장기보유 형태로 방향을 잡는 다주택자들이 많아서 강남 아파트의 매물이 더욱 귀해져서 더 강남아파트가 오름
2_주택수에 따른 종부세 요율 조정: 2주택 이상부터 하급지 주택을 포기하려는 사람이 많으면서 오히려 외곽의 집값만 잡는 효과를 나음
#신축프리미엄을 조심하자(368p. 영원한 가치는 없다)
'신축효과는 생각보다 짧습니다. 입지가 덜한 곳의 신축은 더욱 짧습니다. '신축이 입지를 능가한다'고 말하는 분들이 계시지만, 30년전에도 ㅇㅆ었던 원칙입니다. 이 원칙에 의해 주목받았다가 신축효과가 떨어지면서 차례대로 사라지는 걸 30년간 지켜봐 왔습니다"
#수익도 중요하지만, 현금흐름(전세가 상승)도 중요하다. 현금흐름은 다른 투자기회를 주기때문이다. - 기회비용을 조심할 것
326페이지의 '래미안 대치하이스턴'예시를 통해
은마보다 저렴한 우성아파트에 투자를 하는게 결국 더 좋은 성과를 낸 것이 인상깊었다.
현재 우성은 리모델링으로 새아파트인 래미안 대치하이스턴이 되었다.
추가분담금을 빼고도 현재 은마아파트보다 가격이 높다. 무엇보다도 신축이 부족한 대치동에서 전세가가 은마보다 훨씬 높다(14억 vs 5억).
따라서 전세가 상승으로 다음 상승장 초입에 재투자할 수 있는 기회를 주는 것이다
#강남의 예쁜못난이 아파트(나홀로, 소단위 아파트)를 노리자:
#투자의 필수요소: 시간
370페이지 예화: 정말 젊었을때부터 투자하는 것이 중요하다고 생각함. 하루라도 젊었을때 투자를 해야함. 투자에서 자본못지않게 중요한게 바로 시간임