금리가 올라가면 비용이 증가함.
그래서 수익 < 비용인 상황임
A도시의 가격 상승 기대감에 따라서,
상승 기대값이 크면 비용이 수익보다 비싸도 가격이 오름
최근 부동산 수익률 3%, 기타지금 4~5%대임
실수요장을 벗어나게 만들어서 가격하락을 이끌려면, 금리가 4~5%되어야함
현재하락이 나온다면,
시세차익은 미래를 예상하고 들어옴
현재는 기대수익률이 높은상태임.그래서 금리가 높아도, 기대수익률이 높아서 하락이 나오기 쉽지않음
전세가 상승이 깨졌을때 하락이 나오기 쉬움
과거에는 전세 대출이 없었음. 그런데 지금은 전세자금 대출이 나오면서 전세가가 금리에 영향을 받게됨
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공급량이 적을 때는, 금리가 올라도 전세자금 대출을 줄일 수가 없는 상황이 됨. 그러면서 월세로 전환됨
금리 인상을 세입자에게 비용전가가 가능한가?
전가가 가능해지면 금리인상과 관계가 없어짐. 전가하려면 물건의 독점력이 있어야함(공급이 부족한 지역)
문제는 공급이 많은 지역임.
기타지방은 현재, 매매와 전세 금액이 큰 상태가 아님. 그래서 금리인상해도 타격이 적음
금리인상시 타격이 크려면 대출금이 커야 타격이 큼.