출처: https://www.youtube.com/watch?v=AXt43zl17c8&t=1593s
연역적 사고: 아는건 확실히 알지만, 모르는 것도 확실히 앎
택지로 입주물량이 나오려면 빨라도 5년임
구도심 재생: 4~5년이 걸림
전세가격이 떨어지면 매가 하락이 가능함
2017년 물량이 들어오지만, 첫물량만으로는 시장이 안무너짐. 보통 1년반정도 있다가 무너짐
2018년말~ 2019년 초: 하락이 길지는 않은데 하락이 나오면 이때쯤이라고 예상함 (당시는 하락이 안나올 가능성이 높다고 예상했었는데 틀렸음)
계단형 피리미드 효과
서울 - 일반분양물량이 적음. 10채를 지으면 조합원이 7채, 일반뿐양이 3채임 - (3채를 늘리기 위해서 7채를 뿌셔야함)
서울 순증물량이 없는 이유. 재개발/재건축을 할 수록 단기적인 부분에서는 공급량이 부족해짐. 이게 평균 대지지분이 적은 도시의 특징임.
평균 대지면적
서울 17개
경기도는 24개 (1:1)이 나옴 - 5개 뿌시고 5개 더 지어서 10개가 됨
지방은 40개 나옴 - 지방은 3:7임. 지방은 재개발, 재건축하면 일반물량이 팡팡 터짐. 그래서 지방 투자하는 사람 조심해야함. 재건축 물량이 엄청 많이 나옴.
2017년 말 : 재초환 - 이때 전까지 관리처분인가가 났어야 피할 수 있음. 이때 서둘러서 한 곳이 2022~2023년에 중심부에 물량이 많을 거
임
2012년:
전세가 상승하면서 매가가 상승하는 시기에는 물량에 대한 걱정이 없어지는 시기임. (실거주 측면에서 전세보다 내집을 사는게 유리하구나) - 이때는 전세가율 높은데, 소형, 주변지(군포), 물량 과다지역(동탄)
최근 2019년에 전세올라가면서 매가가 올라가서 똑같이 물량부담 없는 시기였음. 이때 신도시, 신축(고덕)이 오히려 추가 수익을 많이 냄
개발사업: 보통 리모델링이 스타트를 먼저함(일반분양 물량이 적으면 올라갈 때 더디 올라가고, 하락할 때도 더디 회복됨 - 사업성 훼손이 적음). 그런데 리모델링은 속도가 잘 나지않음
일반분양 - 용적률의 증가분
일반분양 가격이 높고, 일반분양 물량이 많은 바로 '재건축'이 속도가 가장 빠름
낡은 지역 재개발(노후도 갖춰진 빌라-조기 재건축)이 진행되면, 시장이 다 가고 평등하게 과열됨.
요즘은 재건축 사업성 계산하는거 계산하고 다니시죠? 조금만 더 지나면 계산 의미없이 노후도 갖춰진 낡은 빌라만 찾게 됨
재건축과 재개발의 차이점 : 재건축은 사업성이 계산됨.(암산으로도 가능함) 근데 재개발은 사업성 계산이 안됨(현재의 가격보다 이 비용을 넣은게 더 비싸질때 사업성을 획득했다고 이야기함)
건물은 낡았는데, 좋은 동네는 오히려 개발이 안될 수 있음. 왜냐하면 종전가격(구닥다리 가격)이 이미 너무 비싸서 사업비까지 추가하면 신축가격을 초과하기 때문임
재개발이 계산이 안되는 것은 종전가격이 안나오기 때문임. (아파트, 단독, 빌라, 원룸등이 혼재 되어있기때문임) 그래서 재개발은 현재가격(감평)을 할 수 없음. 그래서 재개발은 깜깜이 임
원래 5년이상 전망은 하지않는다고함
2011년을 이해하려면, 2008~2009년 상황을 보라고 함 - 사업성 따지지도 않고(어차피 사업성 모름) 너두나두 추진위하게됨
현재 노후 주택이 점점 많아짐.
지금 들어가는건 비추천한다고함. 왜냐하면 수익이 날수는 있는데 위험한 장임.