상승장 후반, 쇠퇴기 - 투자는 해야겠고 돈은 부족하니까 내가 본능적으로 좋아하지 않았던 물건으로 넘어감(소형 - 사람들은 넓은 데 살고싶음)
돈이 없는데 무리하게 투자하고 싶은 것 - 정부가 돈줄을 쪼이면 급격히 어려워질 수 있음
1인가구 증가한다고 소형투자 좋다는거고 갔다가 붙이고 있는데, 그럼 왜 원룸, 오피스텔대신 소형아파트를 투자하는걸까?
단타투자는 이제 버려야함 - 무슨 동네에 무슨 아파트를 사도 오르는 시기가 더이상 아님
앞으로는 중기투자가 더 유리함
상반기 전국 인허가:착공 반토막 - 빠르면 2,3년에서 5년후 입주물량이 무조건 감소가 됨 -> 공급이 부족해서 전세난이 날 수 있음. 만약 그 시점이 하락기이면 어차피 집을 안사고 전세로 들어가서 전세가 오르게 됨. (전세는 오르는데 집값상승은 안되는 시기)
앞으로 중기적 관점으로 보면 전세가 상승할 거라고
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고분양가인데도
당시 청라와 송도 프리미엄이 1억가까이 붙었다가, 입주때 엄청 망가짐. (그곳이 입지가 나빠서가 아님.)
미분양이 나타나니까 급격히 위축됨
분양을 노리면 고분양가보다는 분양가 상한제를 노리기
지방은 - 입주물량, 전세가 상승과 함께 서울/수도권이 강세장인지를 봐야함. 서울/수도권이 강세가 되면 분위기가 지방으로 넘어감
중소형아파트의 상승기 - 2007년부터 서울 노도강의 중소형아파트부터 올라감.
침체장
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현재 대구
대구는 입주물량이 상당히 많고, 인허가 받은 물량도 굉장히 많음(인허가 받고 실제로 착공된게 가장 많은게 대구 지역임) 그래서 어쩔수 없이 분양을 해야하는 상황임.
투자지역을 정해서 보면, 사이클을 잘 못보고 부정적이게됨(무조건 수성구를 해야한다는 생각을 버려야함)
집값이 상승하면 풍선효과 / 하락하면 지금 현재 추격매수 들어간 사람들이 투매에 들어갈 거임