후기: 결국 부채주도 성장은 언젠가 부채 폭탄을 터뜨려서 신용경색 등 경제를 위험으로 만든다는게 저자의 논리이다.
부채주도 성장에는 임차료의 상승을 물가에 반영하지않고, 저금리 확대 등 '관치금융'이 있었던 것이다.
느낀점: 70페이지를 보면 수도권 실거래가격 지수기준으로 세계에서 가장 한국 주택가격이 많이 올랐다
책에서 2023년 전후를 정점으로 하락 반전할거라 예상한거대로 진행 되었는데, 그 이후 빠르게 반등한거는 어떻게 설명할까?
#세계에서 가장 많이 오른 한국의 주택시장
5년간 전국 아파트 가격 상승: 62프로 증가, 5년간 개인금융부채가 47%증가 (같은기간 미국은 주택가격 상승이 적어서 부채증가율이 1/4)
*주택가격 상승률과 개인금융부채 누적 상승률은 같다
#주택시장 버블도 주택통계의 오류탓?
체감 서울아파트 2배 다 올랐는데, 지수상으로는 전국 아파트 15.5프로 올랐다고 나오는 이유 - 표본의 문제가 아니라 지수 산정의 방식 문제탓
미국 S&P 케이스-쉴러지수 : 시가총액을 가중치로 두고, 실거래가를 거래 가격으로 사용함 (
69페이지 - 재고량을 가중치로 사용한 지수는 현실을 제대로 반영못함 (**50억짜리 아파트가 50%상승하고, 1억짜리 지방아프트가 50%하락한다고 가정하면 한국 부동산원 매매가격 지수 상승률은 0%인데, 사실은 시가총액 가중치로 산출해서 48%로 해야한다)
*실거래가격지수 - 가중치를 거래량으로 바꿔서 주택 매매가격지수가 현실을 제대로 반영못하는거를 반영함. 하지만 업데이트가 1~2개월 늦음.
적용: 주택 매매가격지수보다 실거래가격지수가 현장을 반영하고 있다.
#주택공급 부족이 주택가격 급등의 원인인가?
2017년~2020년 수도권 아파트: 82만호 아파트,
(노태우 정부 1992년~1995년: 73만 2천호 아파트 )
-> 따라서 공급 부족문제만으로 집값이 상승했다고 보기는 어렵다, 2인 이상 주택보급률이 120%까지도 상승했음
-> 주택이 자산화된 국면에서는 결국 투기 수요, 과소비성 수요가 영향을 미침
#정부가 투기수요를 막지 못한 이유
2021년 전세 수급지수: 170. 주택 공급이 이루어졌는데 전세가 부족한 이유는?
저자는 취득세는 규제의 허점이 적어 효과가 매우 컸다고 말함
*베이비붐 세대의 은퇴를 위한 주택투자. 60대이상이 서울과 수도권 주택 대부분을 매수. 3040은 주택보유 규모를 줄임 (2015 vs 2020)
*과거에는 3인가구가 주택 핵심 매수주체, 이제는 신혼부부로 바뀜
*다주택자에 대한 규제를 강화해도 집값을 통제못한 이유 - 투기 수요자는 다주택자만 있는게 아님.
*집과 자동차 (장기간 소비가 가능한 내구 소비재) - 금융화: 주담대 30년에서 40년. -> 집에 대한 과소비 형태
#기준금리 인하가 주택 가격 폭등의 주범? YES
93페이지: 주택이 자산이 되면서 돈(유동성)의 힘에 의해 가격이 결정되는 시대가 되었다
*대출금리 인하, 1인당 대출한도 늘리기, 기준금리 인하, 대출 보증확대, 대출 접근성 개성(비대면 활성화),
신용대출 - 과거 통계상 가장 부실화 위험이 높다.
**97페이지: 지금까지 집값 상승률과 가장 높은 상관관계를 보인 통계는 가계대출 증가율이다.
#역대 최고 주택 가격 급등의 진앙지는?
원래는 매매가 오르면 다주택자 공급이 많아지고 전세수요가 매수수요로 바뀌어서 전세가 떨어지고, 하락장 가격상승 기대감이 떨어지니 전세가 올랐는데, 박근혜 정부 후반부터 지금까지 집값과 전세가격이 동행함 - 전세가율이 높아지면서 이런 현상 나타남.
101페이지: 출격적인 수치 - 2015~2017년까지 2년간 늘어난 주택 81만호가운데 유주택자가 98%를, 이 가운데 이미 임대를 하는 다주택자가 절반 이상을 가져갔음.
*LTV 보다 전세가율이 높아지면 갭투자가 급격히 늘어난다
#전세자금대출이 갭투자를 키움 - 원리금 갚을 필요가 없음. 보증한도도 늘려줌 (서민만 이용하는게 아니라 모든 세입자의 거주수단이됨)
#임대차 3법:
적정 주택 보급률이 105%이상은 되어야함
주택공급이 어려운 이유 - 재건축 아파트 규제완화 (용적률 2배이상 높이지 않는 한 어려움), 멸실되는 주택때문에 더 급등할 수 있음.
2019년 일부 수도권, 울산, 경남, 경북등 상당수 지방의 신도시에서 주택시장 침체.
대출의 원리금 상환비용과 관리비가 자신의 소득에서 30~40%를 넘으면 안됨
144페이지-913대책이후 강남아파트 가격떨어짐
#부채주도성장 - 한국은 과도하게 부동산 경기에 의존되어있음
2002년 당시는 LTV 70%에 만기 3년 일시 상환 대출이였다니 ㄷㄷㄷ
156페이지 - 한국이 주요 선진국 가운데 4번째로 돈을 많이 푼걸알게됨 ㄷㄷ
코로나 자영업자 지원대책.
178페이지- 주택이 20%하락해도 소비와 고용을 2~3프로만 감소함. 주택 가격 하락이 부채 위기와 같은 경제 재앙으로 연결될 가능성이 낮음
185페이지 - 지방의 문제점 - 주택의 실수요자라 할 수 있는 40대 이하 가구주가 엄청 감소하고 있음
#정책 LTV 와 실질 LTV(신용대출, 갭투자, 가족대추, 은행 전세자금 대출 등)
#블랙스완 - 상가: 수익형부동산 (수익율이 가치 평가에 매우 중요하다)
-상가는 주택에 비해 상대적으로 표준화 되어있지않아 불황 국면에서는 거래가 빠르게 감소함
-부실은 가계보다 기업에 많다
주택담보대출 - 연체 발생 확률이 소득보다는 주택 가격 등 자산 가격에 의해 결정됨
국내은행 - 세계 최저 수준의 충당금 적립률
더이상 GDP성장이 고용으로 이러지지않음
#대안
-가계부채를 정부부채로 전환
-투기 수요와 과소비 억제 하는 방법: 1)대출비용을 높이기-대출금리, 보증료, 원리금 분할 상환 등 등 2)DSR, 원리금 분할 상환 대출 의무화 등 규제를 강화해야함 3)대출심사를 강화
-251페이지: 갭투자만 차단해도 주택시장을 효과적으로 안정시킬 수 있다 (전세금 반환 보증 의무화, 보증보험사가 임대인의 신용도 평가한 뒤 보험료 산출, 1인가구 갭투자 막기)