신성철님_저금리와 금리변동

출처: https://www.youtube.com/watch?v=kFSJwjqYWR0

방송날짜: 2020.8.25

 

투자형태에 의해서 나오는 리스크

시장 자체의 리스크

현재 시장에서 큰 리스크 - 금리임

 

부동산 시장은 주식보다 훨씬 단순함. 

통계청에서 '외지인 매수'늘어난 곳 (부동산 팀이 작업한곳) 대부분 2달이면 끝남

서울은 너무 크니까 외지인 매수 통계의미없는듯

과잉유동성이 현재 전세자금 대출로 들어옴

박근혜정부는 전세자금대출을 부동산 정책으로 봄/ 현재 문재인정부는 전세자금 대출을 복지정책으로 봄

갭투자가 상승장 후반 지나면 없어짐.

2008년도(하락장 시작할 때) 수도권 전세가율이 40%였음. (강남이 전세가율 40%가 아님. 평균이 40%였음)그래서 갭투자가 안되었음

지금은 전세가율 수도권 60%, 지금 지방은 70~80%임

원래 상승장 들어서면 전세가율이 떨어져서 갭투자가 불가한데, 지금 정부가 어려운 이유는 상승 7년지났는데도 갭투자가 일어남. 왜냐하면 전세자금 대출이 나오기 때문임

지금 집값을 떠받치는게 높은 전세가임

주거실태조사 2019에 나오는거 - 

PIR(소득대비 주택가격)을 볼게 아니라 소득대비 주거비을 봐야함

금리가 7~8%면 과연 대출을 몇억 받을 수 있을까? 80만원 내는 사람이면 240만원을 원금 상환으로 갚아야함

주택가격에 들어가는건 주택가격아님. 월세임. 그리고 전세임. 근데 전세금리가 엄청 떨어졌음.

주거에 소요되는 비용은 낮음. 

과거 빌라 월세도 40~50만원했음. 근데 요즘 아파트가 예전 빌라 비용이랑 비슷한 상황임

금리가 굉장히 낮게 되면 월세가 자가보다 유리해짐. 

적정 전세가율 구하는 공식이 있음

자가와 월세의 주거비용이 같아지는 시기. 

대세상승 스타트점: 월세보다 자가가 유리해짐

2001년 - 우리나라 주택가격 대세상승

2013년 - 이번 대세상승 스타트점

**전세가율이 높아야하고, 전월세 전환율이 높아야하고, 금리가 낮아야함
-> 현재는 역대급 저금리임. 이정도 저금리 수치면 공식에 넣으면 무조건 자가가 유리해짐

 

상가 - 금리+2%가 적정수익률임

실수요자가 물량 부족한 걸 느끼면, 저금리에서는 자가를 선택함

주택가격이 떨어지려면 1)전세가율이 50%로 떨어지거나 2)금리가 오르거나

금리가 오르면 급격히 자가가 불리해짐

 

금리가 오르면,  전세가율 70%로 올라감
물량부족이 생기더라두 매가가 상승하지않고 전세나 월세가 움직이게 됨 - 수도권의 경우 2012년도가 이런 시장이였음(미친 전세 구간)

금리가 조금만 움직여도 전세가율이 변함. 
금리는 비율임. 똑같은 1%의 금리가 움직여도 7프로에서 1프로 움직이는거랑, 지금처럼 금리가 2%일때 1%가 움직이면 50%변동성임.

저금리 상황에서 금리가 올라가면 상당히 위험해짐