금리와 부동산

방송날짜: 2021년 10월 6일

출처: https://www.youtube.com/watch?v=uC7BLAl-kOI 

금리: 향후를 알 수없지만, 그렇지만 대처해야함
금리의 진폭과 상관없는 투자를 하는게 가장 좋음.

금리가 부동산에 어떠한 경로로 영향을 미치는지 알아야함

금리 - 어느정도 수치를 넘는순간 부동산에 영향미침

 

*시장은 크게 2가지로 나눌 수 있음

실수요장 - 임대수익형 매수장 (비용 < 수익, 부동산에서 수익(임차료)이 올라야함_실수요장에서 가격 상승은 그래서 매우 자연스러운것임. 그래서 규제가 먹히지 않음

유동성장 -시세창익형 매수장 비용 > 수익인데 매가가 계속 상승. 계속 올라갈거라는 기대수익이 커져서 적자가 발생하는데도(비용이 커서) 매수함. 

 

이자율 < 수익율이면 사업 지속가능함 (사업 가능 = 매수를 해도됨)

수익률이 계속 올라가면, 그 사업의 권리금이 올라감

 

가격이 올라가다보면, 사업하는데 드는 비용이 증가함 (매출보다 비용이 증가하면 어느순간 수익이 나오지 않는 상황이 발생함)
-> 전세가보다 매가가 더 크게 오름(그래서 전세가율이 떨어짐). 상승장에서 흔히 보이는 상황

하락장에서는 전세가는 오르지만 매가는 그대로 -> 전세가 오르면서 매가 오름 -> 전세와 매가 둘다 오르지만 전세가율은 떨어지는 것

실수요장이 유동성장으로 넘어가지 않는 경우는 거의 없음. 사람은 욕심이 있기때문임

미래에 대한 기대는 과거로부터의 연장선으로 나타남. 

어느 도시가 오른다고 생각하는 이유 - 앞으로도 오를거라고 생각하는거

*반등장 찾아내는 공식

 

서울시, 세종시 - 현재 비용 > 수익인 도시 
(가격이 너무 급하게 올라서)

 

실수요장에서 금리가 올라간다는 것은 이용이 증가한다는 것과 같음

실수요장에서도 금리는 영향을 미침