트루카피님 칼럼 요약/ 벤마

투자자는 원래 혼자이고 외로운 존재임

 

정보 확산이 빨리됨. 그만큼 공포도 무서운 속도로 확산됨

무리의 순기능보다는 역기능이 커질때는 혼자 사고하고 결정하기

https://blog.naver.com/audi72/222909291732

숨겨진 질서와 매도 타이밍에 대한 생각

벤치마킹

서울 평균거래량 6500~7000

반등은 거래량이 다시 느는 것에서 시작됨

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반등 기대가 현실화되고 있는 시장

벤치킹

짧고 날카롭게 하락하는 것은 조정장

초반에는 천천히 흘러내리다, 후반에 팍 떨어뜨리는 것이 하락장

규모가 큰 도시일수록 하락, 조정장은 반드시 반등을 주고 감. 지난 장 수도권의 경우 09년, 10년 후반~11년 초반 이렇게 반등으 시기가 있었습니다

반등에 필요한 조건 4가지

1_금리 상승세 둔ㄴ화 등 거시경제 환경 호전

2_충분히 하락한 가격

3_규제의 추가완화

4) 금리상승의 충격을 흡수해줄 정부 금융대책

 

**거래량 중에서도 특히 낙폭과대 단지의 거래량을 보기(주로 강남 재건축)

개인적으로 조정장의 바닥을 확인할 땐 낙폭이 큰 재건축과 중심지 기축을 먼저 보고 재개발은 나중에 보고 있음

재개발은 특성상 후행하는 습성이 있음

바닥확인은 거래량을 살핌. 줄었던 거래량이 어떻게 증가하는지를 체크하는데 거래가 간헐적이지 않고 꾸준히 증가하면 반등의 싹이 움트고 있는 것으로 판단합니다.

이때 단기 거래량이 이전 1~2달 거래량과 맞먹거나 1달간 거래량이 직전 2~3달 거래량 합계이상이면 반등의 확률이 높음

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2009년에 있었던일

2008년 11월 중반부터 재건축 용적률 상향 조정과 투기과열지구 조합원 지위양도 허용 방침등 재건축 규제 완하 내용들이 알려지면서 매물이 감소하고 호가가 올랐음.

2008년 가을 엘스, 리센츠, 파크리오가 한꺼번에 입주하면서 역전세가 심화됨. 11월에는 전세가격이 최대 하락폭이됨

분위기가 바뀐것은 12월 이였음

08.10.21: 일시적 2주택 기간 1년에서 2년으로 확대, 주택담보대출 금리부담 완화, 만기연장유도, 수도권 투기과열지구, 투기지역 해제

08.11.3(경제난국 극복 종합대책): 투기지역, 투기과열지구 전면해제(강남3구제외) LTV40 -> 60%로 확대. DTI해제, 계약직후 분양권 전매가능, 재건축 아파트 용적률 최대 70%확대, 수도권 전매제한 기간의 완화, 1세대 1주택자의 지방주택 취등시 중과제외

08.12.5(대주택자 양도세율 한시적 완화): 09년3월~10년 12월 기간중 매입주택은 3년후부터 매도시기와 상관없이 일반과세 적용, 종부세 과표동결

08.12.13(부동산 활성화 대책): 수도권 전매제한 기간 추가완화, 분양가 상한제 적용주택 재당첨 금지규정 2년간 폐지

09년 1.20(재건축 안전진단 기준 완화): 구조안전성 항목의 가중치 낮아짐

09.1.27 오피스텔 바닥난방면적 기준완화(전용면적 18평 이하로 확대시행)

09.2.3 민간택지 분양권 전매제한 완화 기존 3~5년에서 1~3년으로

09.2.12 발표일부터 연말까지 취득하는 신축, 미분양주택 양도세 한시면제 또는 감면, 주택청약 종합저축 신설

09.3.15 양도세제 개정: 다주택자/비사업용토지 기본세율 6~35%과세

당시 반등세로 인천도 반등했는데, 청약열기가 다시 타올라 송도, 정라, 영종도 신규분양이 큰 인기를 끌었음. 이지역은 3년 후 계약금 포기 등 마이너스 프리미엄과 입주대란으로 고전함

09년에 등장한 미분양 자구책

1_분양가 이하로 시세가 내려갈 경우 시행사가 차액을 보장

2_계약금 예치기간 동안 최고 10%이자를 지급하는 제도
3_분양가 할인 

4_입주시 분양가의 40%만 내고 나머지 60%는 5년간 무이자 납부등이 시행됨

대책발표 이전미분양 계약까지 소급되는건 흔치않음. 그래서 지금은 인기있는 입지나 경쟁력있는 분양가 위주로만 접근하고 
경쟁력이 낮은 미분양 매수는 대책 발표시까지 조금 더 지켜보는 것도 방법이 될것임

<소형앞파트의 인기>

*미분양이 역대급으로 쌓였던 대구의 경우 대부분 미분양이 중대형이였음. 전용 60이하 소형은 거의 미분양이 없었음
*소형 공급부족
*대출규제 가능성이 적음/특히나 특정금액 이하로만 대출완화가 지속된다면 소형선호도는 09년처럼 당분간 높아질 가능성이 있음
*전통적으로 불경기엔 소형 선호도가 높음